Q: เงินเก็บมีผลกับยอดกู้หรือไม่
กรณีการขอกู้ 100% ของราคาบ้าน สิ่งแรกที่ธนาคารจะสงสัยคือ “ผู้กู้เป็นคนไม่มีวินัยทางการเงิน แล้วขอกู้ 100% เพื่อจับเสือมือเปล่า หรือไม่” ตรงนี้เองที่เงินเก็บจะเป็นประโยชน์ เพราะเป็นเครื่องมือยืนยันว่าเรามีวินัยทางการเงิน
ทำไมธนาคารต้องมาสนใจเรื่องนี้? เพราะธนาคารอยากมั่นใจว่าจะได้เงินคืน ซึ่งการปล่อยกู้ให้คนที่ไม่มีวินัยทางการเงินแบบ 100% นั้นเสี่ยงมาก เพราะถ้าเกิดอะไรขึ้นมา เงินเก็บก็ไม่มี จะเอาที่ไหนมาผ่อน ต่อให้เอาบ้านไปขายทอดตลาดก็ยังไม่พอคืนเงินที่กู้ไป
ธนาคารจะเอาเงินเก็บเราไปไหม? คำตอบคือ เอาไปไม่ได้ ตราบเท่าที่เราไม่ได้เซ็นต์เอาเงินส่วนนี้มาค้ำประกัน ธนาคารแค่มีสิทธิขอดูว่าเรามีเงินเก็บจริงไหมแค่นั้น ถ้ารู้แบบนี้แล้ว ใครมีเงินเก็บหรือบัญชีออมในหุ้นก็ยื่นสำเนา book bank ไปพร้อมกับเอกสารขอกู้ได้เลย
Q: มีหนี้บัตรเครดิตหลายใบทำอย่างไรดี
ที่ควรทำคือการลดจำนวนบัตรเครดิตให้เหลือเพียงใบเดียว เนื่องจากหนี้บัตรเครดิตทั้งหมดจะถูกนับรวมเป็นยอดผ่อนต่อรายได้ก้อนหนึ่งด้วยเช่นกัน ยิ่งมีบัตรเครดิตมากเท่าไหร่ มูลค่าที่ถูกกันไว้จะสูงขึ้นจนไม่อาจขอสินเชื่อผ่านได้ง่ายนัก การลดวงเงินส่วนนี้ลงจะทำให้แนวโน้มที่จะได้รับอนุมัติสินเชื่อมากขึ้นกว่าเดิม
ซึ่งการปิดบัตรเครดิตนั้น หากมียอดหนี้เดิมอยู่หลายก้อน วิธีการที่ทำให้ปิดบัตรเครดิตได้เร็วที่สุดคือการรีไฟแนนซ์ก้อนหนี้เดิมทั้งหมดรวมให้เป็นก้อนใหม่ก้อนเดียว และหากเป็นไปได้ ให้ใช้เงินก้อนโปะยอดหนี้ทั้งหมดเท่าที่จะทำได้ เพื่อลดจำนวนเงินต้นที่ค้างอยู่ให้น้อยลง และผลพลอยได้คือทำให้ได้วงเงินสินเชื่อบ้านนั้นเพิ่มขึ้นอีกด้วย
Q: มีผ่อนบ้านอยู่แล้ว แต่อยากซื้ออีกหลัง ทำได้หรือไม่
สามารถทำได้ หากรายได้หลังหักภาระหนี้ยังอยู่ในสัดส่วนที่สามารถกู้ซื้อบ้านหลังใหม่ได้ ซึ่งการเตรียมตัวก็เช่นเดียวกันกับการกู้สินเชื่อปกติ เพียงแต่หากบ้านหลังแรกพึ่งซื้อและผ่อนไปไม่ถึงสามปี อาจจะทำให้ยอดกู้ได้ไม่ถึง 100% ลูกค้าต้องเตรียมเงินสำหรับใช้ในการดาวน์บ้านเยอะ
สำหรับบ้านหลังแรกที่ผ่อนมาแล้วหลายปี อาจจะสามารถกู้เต็มได้อยู่ค่ะ
Q: ติดเครดิตบูโรอยู่ สามารถกู้ซื้อบ้านได้ไหม
เครดิตบูโรคือ หน่วยงานที่รวบรวบประวัติและข้อมูลการชำระสินเชื่อของแต่ละบุคคล ซึ่งธนาคารสามารถที่จะเรียกดูเพื่อประเมินความสามารถในการชำระหนี้ โดยการกู้เพื่อซื้อบ้านธนาคารจำเป็นต้องพิจารณาข้อมูลเครดิต โดยหากมีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี จะมีแนวโน้มสูงที่จะไม่พิจารณาเงินกู้ให้ หรือเรียกกับเป็นภาษาง่ายๆ คือ ‘ติดเครดิตบูโร’ นั่นเอง
วิธีการเดียวที่จะกู้ซื้อบ้านได้เมื่อหาก ‘ติดเครดิตบูโร’ คือ ต้องจัดการหนี้เก่าที่คั่งค้างอยู่ให้เรียบร้อยเสียก่อน และด้วยการที่ประวัติการชำระหนี้จะค้างอยู่ในระบบถึง 2 ปี สิ่งที่ควรทำคือ การเพิ่มความน่าเชื่อถือของประวัติทางการเงิน ไม่ว่าจะเป็นทำให้บัญชีมีการเข้า-ออกเงินอย่างต่อเนื่อง มีการเก็บเงินไว้ในบัญชีระดับหนึ่ง หรือชำระสินเชื่อให้ตรงเวลาอย่าสม่ำเสมอ
บางธนาคารลูกค้าสามารถปิดหนี้และรอหกเดือนก็สามารถยื่นกู้ต่อได้เลย แต่ต้องดูอีกนะคะ ว่ายอดค้างชำระนั้นเป็นหนี้ประเภทใด ถ้าเป็นหนี้บัตรหรือหนี้รถธรรมดา ที่ยังไม่มีการฟ้องร้องกัน รอหกเดือนก็ได้เลยค่ะ
Q: เทคนิคที่จะช่วยให้เราขอสินเชื่อผ่านมีอะไรบ้าง
- ยอดผ่อนต่อรายได้ (Debt Service Ratio – DSR)
ยอดผ่อนต่อรายได้หมายถึง สัดส่วนของเงินผ่อนต่อรายได้ต่อเดือน แม้ว่าธนาคารบางแห่งจะยอมให้มียอดผ่อนต่อรายได้สูงถึง 70% แต่เกณฑ์มาตรฐานของธนาคารส่วนใหญ่มักอยู่ที่ 50% ของรายได้ ซึ่งหากยอดผ่อนต่อรายได้ มีแนวโน้มที่จะเกินเกณฑ์ ธนาคารก็อาจไม่อนุมัติสินเชื่อให้
วิธีการที่จะรักษายอดผ่อนต่อรายได้ให้อยู่ในเกณฑ์ 50% มีอยู่ 2 ทางคือ การเพิ่มรายได้ และ ลดภาระการผ่อนที่ไม่จำเป็น อาทิ ผ่อนรถ บัตรเครดิต หรือสินเชื่อส่วนบุคคล หากวงเงินที่ธนาคารอนุมัติมานั้นไม่ตรงกับที่ต้องการก็อาจจำเป็นที่จะต้องลดราคาบ้านที่จะซื้อ หรือขอวงเงินสินเชื่อให้น้อยลงกว่านี้ หรือไม่ก็ต้องหาผู้กู้ร่วมมาช่วยผ่อน เนื่องจากในกรณีของการมีผู้กู้ร่วม การคำนวณพิจารณาสินเชื่อจะนำทั้งรายได้และภาระหนี้ของผู้กู้ร่วมมาพิจารณาร่วมด้วย จึงเป็นโอกาสให้ได้รับวงเงินที่สูงขึ้น - อีกสิ่งที่สำคัญคือการผ่อนชำระหนี้ให้ตรงเวลา เนื่องจากจะถูกบันทึกลงในประวัติทางการเงิน ซึ่งแต่ละธนาคารจะต้องเรียกประวัติเหล่านี้ขึ้นมาร่วมประกอบการพิจารณาสินเชื่อด้วย ดังนั้นการมีวินัยดีกับการมีภาระหนี้ที่ไม่มากขณะที่ขอสินเชื่อก็เป็นอีกปัจจัยที่ช่วยในการขอสินเชื่อได้
- ใช้บัญชีเงินฝากให้เป็นประโยชน์
เงินฝากหรือเงินเก็บถือเป็นเครื่องมือที่ช่วยให้ธนาคารเห็นว่ามนุษย์เงินเดือนคนมีวินัยทางการเงิน และสามารถชำระสินเชื่อได้ตลอดอายุสัญญา โดยที่ธนาคารไม่สามารถยึดเงินส่วนนี้ไปได้ หากไม่ถูกนำไปใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ในที่นี้บัญชีเงินฝากจึงมีประโยชน์ในฐานะของเครื่องมือเพิ่มความน่าเชื่อถือทางการเงิน ที่จะช่วยให้อนุมัติสินเชื่อได้ง่ายยิ่งขึ้น - ลดจำนวนสินเชื่อลง
เพราะธนาคารโดยส่วนใหญ่มักปล่อยสินเชื่อให้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ซึ่งความเสี่ยงต่ำกว่าการซื้อบ้านเพื่อลงทุน เพราะฉะนั้นธนาคารมักจะจำกัดโควตาสินเชื่อไว้ที่ 3-5 สินเชื่อ ต่อบุคคล โดยที่ 1 สินเชื่อเท่ากับ 1 วงเงิน จึงทำให้สามารถกู้ซื้อบ้านหลายหลังพร้อมกันได้ หากทำการรวมเข้ากันเป็นวงเงินก้อนเดียว
ถ้าลูกค้าต้องการที่จะกู้เพิ่มเติม วิธีการที่จะช่วยให้กู้สินเชื่อได้คือ การยุบสินเชื่อให้เป็นก้อนเดียวกันด้วยการ Refinance เพื่อเคลียร์โควตาในการรับสินเชื่อของลูกค้าให้เหลือมากขึ้น - พนักงานสินเชื่อมีผลอย่างมาก
การทำกู้โดยเฉพาะกรณีที่ไม่ใช่บ้านหลังแรก พนักงานสินเชื่อต้องเขียนใบคำขอ พร้อมระบุเรื่องราวความจำเป็นด้วย ซึ่งพนักงานสินเชื่อที่มีความสามารถจะรู้ว่าต้องทำอย่างไรและต้องใช้เอกสารอะไรเพิ่มเติม ถึงจะได้รับการอนุมัติ รวมไปถึงสามารถรู้ผลได้ภายในไม่กี่วันใครที่จำนวนสินเชื่อและภาระผ่อนไม่ได้เยอะ แต่ดันกู้ไม่ผ่าน ลองเดินเข้าทุกธนาคารไปเลย พนักงานสินเชื่อเก่งๆ จะสามารถทำให้คุณได้เงินกู้แน่นอน แม้แต่ธนาคารเดียวกันคนละสาขา บางครั้งยังได้ผลไม่เหมือนกันเลย